在起草租赁合同时，除了上面问题，还需要特别关注租赁合同交付条款、租金支付条款和相关费用的注意事项和风险防范。

第一，房产交付。

再好的房产，如果仅仅停留在“观看”阶段，那无异于“镜中花、水中月”。为了实现租赁房产的使用价值，租赁合同中有一条款即专为实现此目的而设——房产交付条款。

租赁房产交付，即租赁房产的转移占有，就是出租方在合同约定的时间内将符合交付条件的房产转移给承租方占有并使用，并按合同约定办理相关手续。据此，合同条款一般涉及如下方面：交付时间、交付条件、如何交付（包括通知方式、附随资料、钥匙交接、函件签署等）、未交付或未按约定交付时的责任承担。

1. 交付时间。我们常见的对于交付时间的约定，一般是要求出租方于“某年某月某日前”交房，或者于“本合同签订后某日/某个工作日内”交房。看这一条款，大家都明白，论单纯的数字型交付时间一般不会引起什么争议，因为在合同上白纸黑字填写的“年”、“月”、“日”非常清晰明了，真正引起争议的是租赁房产应具备怎样的交付条件。由此可知，交付时间不是孤立去理解，而是与交付条件密不可分，二者须结合分析思考。

而针对非单纯性的数字型交付时间，即交付时间是以描述性语言或混合数字与描述性语言进行约定时，承租方务必小心个中误区，以防掉入出租方所设计的陷阱。结合广州律师的实战经验，该等陷阱具体可分为以下三种类型：

（1）欲擒故纵型。此为兵法第十六计，是指故意先放开对方，使其放松戒备，充分暴露，然后再将其擒获。结合房屋租赁合同，一般是当房产无法满足承租方所期望的全部条件时，或交付时间较仓促而承租方处于犹豫不决时，出租方同意以满足承租方所关注的或所要求的标准作为交付时间来进行约定，表面看是承租方获得了优厚的条件，而实际上却是出租方获得了胜利。

请看：“出租方应于2012年1月10日前向承租方交付符合合同约定条件的完整房产。若出租方不能于2012年2月10日前交房，则自2月11日起，免租期及租期相应顺延；若至2012年3月10日时出租方不能交房，则自3月11日起，应向承租方支付500元/日作为违约金；若至2012年4月10日时出租方仍不能交房的，承租方有权选择解除本合同”。

对于以上约定，承租方也许认为对己有利，又是顺延免租期和租期，又是有违约金可拿，又是享有解约权，但是不要忘了，这些看似很美的利益是被划分为不同时间段来派发的，而且关键是交房时间被拉得过长，造成承租方须负担的时间成本和可控成本扩大，不利于承租方的后期放手和对市场变化的应对。

（2） 声东击西型。该语意指造出要攻打东边之声势，实际却攻打西边，使对方产生错觉从而出奇制胜。一些出租方在租赁合同中，表面上约定一个具体的交付日期（并尽量引起承租方的关注，比如采取加黑加粗的形式），同时在合同的其他条款中进行其他约定，导致该日期具有极大的可波动性，且最终决定权掌握在出租方手中，一旦未按最初的日期交房，出租方仍有回旋余地而非如承租方所想象的直接承担违约责任。

请看：在合同前半部分的交付条款中约定“出租方应于2012年12月31日前向承租方交付符合合同约定条件的完整房产”；在合同中间部分的出租方义务条款中约定“如进场时间发生变动，出租方须提前十天发函通知承租方新的交付日期，交付日期以出租方最终发函所列时间为准”；在合同后半部分的违约责任条款中约定“若出租方未按其发函所列时间向承租方交付房产，且承租方解除本合同的，出租方同意按合同约定的首年租金的30%向承租方支付解约违约金”。

以上约定，出租方首先在合同条款排列位置上倾注了心思，没有将对交付时间有可能发生变动的条款与数字型条款直接放在一起，赋予了出租方绝对的控制权，并在违约责任的设计上下了功夫，若“首年租金”是抽成计租，在房产尚未交付从而无法开业的情况下，哪里来的“成”可“抽”，此时“首年租金”该如何计算？且其明确约定这是“解约违约金”，而非“迟延履行违约金”，在未满足“解约”的前提下，承租方不能直接适用该条款要求出租方支付迟延履行违约金。

（3） 偷梁换柱型。此系兵法第二十五计，指用偷换之法，暗中改换事物的本质和内容，以达蒙混之目的。有些出租方在合同中采取前后矛盾、逻辑混乱、模糊描述等方法对交付时间进行约定，导致发生争议时承租方无法直接适用相关条款。

请看：“出租方应于本合同签订后30日内将符合合同约定条件的房产交付于承租方；如出租方开业时间延期，则交付时间相应顺延”。此处“出租方开业”具体是指什么开业？开业时间是什么时候？诸多不明点实际是给房产交付增加了不必要的难度。又如“出租方应于房产完全竣工后30日内交付房产”，在未对房产竣工时间做出严格性具体性的最终期限限制时，该约定只会让房产何时实际竣工尚未明确的大环境下的承租方“金樽空对月”，“唯有泪千行”。

结合以上种种情形，广州律师在此诚恳建议在对交付时间进行约定时，注意：（1） 首选单纯的数字型交付时间，简单明了，对于何时交房一目了然，无须推敲。但对于日期本身而言，承租方也要考虑合理性和实际可操作性，期限不宜约定过远或过于紧凑。（2） 涉及语言描述且夹杂诸多前置条件或后续限制的交付时间，尽量采用通俗易懂的言词，通篇细读，分析该等条件或限制是否合理可行，在逻辑上做到清晰，在语言上无歧义，防止出现前后约定不一或对承租方弊大于利的约定。（3） 若出租方实在强势，而承租方对租赁房产又难以割舍时，在交付时间条款不占优势的情况下，建议承租方不要轻易放弃针对出租方延期交房的违约责任的约定，以及可用于谈判互换的其他商业类条件，以期做到双方权益设计及维护的相对平衡。

2. 交付条件。广州律师曾遇到有些客户对租赁房产的交付条件不以为然，认为交付条件有什么难的，不就是到现场看看有什么设备，电水空调等能源能不能使用而已，属于事实问题，并非法律问题，没有什么风险的。

但如果是企业承租方进行非办公类租赁时，比如租赁房产用于开餐厅、设酒吧，是否应就交付条件进行特殊性详细性约定呢？针对并非属于办公楼类型或一般居住类型的房产租赁，当用于商业经营时，广州律师建议对如下方面进行关注（如因内容繁杂而不在合同正文中约定，也可以附件或补充协议的形式加以表述）：

（1） 楼板承重。承租方应要求出租方提供楼板承重的具体数据及楼层结构图，以提前考虑在使用时是否要进行楼板加固改造，若需进行，则楼板加固设计与施工由谁负责及费用如何承担应详细约定。

（2） 供电及配电系统。承租方应根据实际使用需求判断要使用的是动力电还是照明电，电缆规格如何，电缆如何敷设，开关如何安装，由此所涉施工费用由谁承担，出租方应何时正式送电。建议明确约定出租方未满足该等条件从而导致承租方无法及时进场施工或按时开业时应承担的违约责任。

（3） 供水。如对此有特殊要求时，建议特别详细约定。比如进水管的直径与材质、供水出水的水压、日供水的指标；无法满足时该如何解决。例如约定，“供水压力不足【】Mpa时，出租方同意无偿提供面积为【】平米的临近承租方租赁房产的区域并加装二次加压水箱，以方便重新接水管，承租方可自行施工，但由此产生的所有费用由出租方承担”。

（4） 排水、排烟、排风及排污问题。建议考虑管道直径、安装位置及走向，并以不影响相邻各方为基本原则；若出现任何第三方据此对承租方提起权利主张或费用要求的，应由出租方负责处理并承担由此发生的全部费用。

（5） 空调。在不使用中央空调时，建议就空调外机尺寸、安装位置、个数以及由谁负责执行具体施工等问题进行约定。

（6） 电话。出租方应承诺可提供几条线路、几条网线、号码申请等。

（7） 垃圾处理与洗手间。该项通常是包含在物业服务合同中的，若对此有特殊要求时，承租方应根据实际情况进行约定，比如是自建洗手间，还是分时间段使用租赁房产所属物业的大楼洗手间。

（8） 施工协助。建议与出租方明确，承租方可进行施工的时间是全天24小时还是只能夜间施工，保证提供临时用水、用电，且应在双方交接场地时接到承租方的指定位置（建议在图纸中标示出来），并安装水、电表计量，根据国家标准单价按所记录的读数来计算水、电费。临时用水、用电产生的费用由承租方承担，但出租方应按合同约定提供相应发票。除此之外，出租方应保证不再向承租方收取施工管理费等其他任何费用。另外，出租方应确保在距承租方租赁区域外墙之外XX米范围内（一般不低于3米）搭设施工围档，并由出租方协助乙方办理施工围档手续。

3. 交付手续。关于交付手续的具体办理，属于执行类问题，一般是由当事人协商后自行决定。但是此处建议有两项应列入租赁合同，一个是交钥匙，另一个是签署房产交付确认书（或叫其他名字也可，但是要突出其是为确认房产交付而签署的），约定“双方至现场检查房产移交情况，如符合合同交付条件，双方应于交付当日签署如附件【】的房产交付确认书（函），并同时交付租赁房产的钥匙。该确认书签署之日，为房产正式交付之日。”

对于交钥匙，大家都可以理解，交完钥匙，承租方就可以按自己的意愿于任何时候进入房产，房产的转移占有与实际使用才能够从现实意义上执行。

房产交付确认书的内容，建议包含附属设施设备有哪些，数量是多少，具体规格及品牌如何，对于较昂贵的物品建议列明出租方当初的购入价（购货发票所显示的金额）及折旧比例（以防发生承租方不慎破损、毁坏该物品后而出租方漫天要价的可能），交钥匙多少把，实际交房的时间，以及双方的真实签字或盖章。

交付房产的同时，笔者建议现场要签署房产交付确认书，主要是因为：

（1） 这是关系诸多经济利益的时间界点。因为房产的实际交付时间是以该确认书记录的日期为准的，而免租期、进场日期、租赁期限、租金支付等与经济利益相关的时间点都是以房产的实际交付时间为基础来推算、判断及确认的。

（2） 这是房产已合格交付且经双方确认实际交付的合法有效证明。

（3） 这是明确出租方日后维护其所提供设施、场地的标准依据。

（4） 这是已完成房产交付手续的书面证据，可明确房产原始状态。

（5） 这是退还房产时清点出租方所提供的设备详情的参考依据。

同时，房产交付确认书将合同约定的交房日期与实际交房日期对应起来，防止出租方过早或迟延交房而影响承租方的原有计划及工作安排，也确保出租方如约履行交房条款以及承租方能正常按约接收房产。从固定书面证据的角度而言，作用较大，不容忽视。

4. 迟延交房或未交房的违约责任。对于出租方未交房或未按合同约定交房时所应承担的违约责任条款，对承租方而言，是极其关键的保底性约定，对于弥补经济损失、抚平心灵伤口具有极其重要的作用。

笔者对此建议分两步走，一是迟延交房时的处理，二是承租方忍无可忍而解约时的处理。

（1） 关于迟延交房的违约责任。对于每迟延一日交房，出租方应承担多少违约金，由当事人协商即可。从形式而言，可以是比例式，也可以是金额式。

比例式，顾名思义就是采取百分比或倍数的形式来表示，例如30%或两倍等，但是计算基数一定要明了。对于抽成类计租模式的房产租赁，切忌使用“首年（或上/当年度）租金（或月/日租金）”作为计算基数，这是个逻辑问题，抽成必定与营业额或利润相关，在实际经营尚未进行的情况下，抽成是无法发生的，当计算基数不存在或不明了时，依此计算的违约金也是个未知数。

金额式，也就是直接写明多少钱，非常清晰，但是建议承租方在结合当地市场情况及自身商业经营现状后合理设计该金额，比如是约定每日人民币100元还是1000元。

当然，有时由于出租方的强势或者考虑双方的合作关系，从迟延交付第一日到开始计算违约金之间会有一个宽限期，出租方在该宽限期内交房的，则不视为违约。对此，建议承租方做综合考量，分析该宽限期的长短是否合理以及对己是否弊大于利。

（2） 未交房而解约的违约责任。对于出租方迟延交房超过某个时间段时，承租方有权选择提前终止租赁合同，且保留追究由此所引起损失的一切权利（或约定一个解约违约金的数额）。此点毋庸置疑。承租方付出了人力、物力、财力，在觅寻、联系、谈判及签约后，却不能在约定时间获得心仪房产的使用权，时间成本、实际损失无可估量，心理伤害也无法预期。对于超过多长时间承租方有权解约呢？这个可由当事人协商后确定，但一般不宜超过三个月。

第二，租金及支付方式。

谈到租金，或者直白一点就是“钱”，出租方让渡房产使用权后获此收益，承租方支付此对价后获得房产使用权，当然会触动当事人的每一根神经。涉及租金的要点，一般会考虑何时支付、支付多少、如何支付、发票的提供等问题。

1. 支付时间。目前房产租赁市场上，租金的支付周期可分为年付、季付和月付。一般情况下，笔者不建议采用年付的方式，因为涉及金额较多、时间过长，一旦发生争议可能产生的损失也较大，因此采用月付或季付的方式较为稳妥。

对于月付，大家都比较熟悉，一般就是“每月X日前”或“每月开始后第X个工作日前”支付租金，但有一点需特别注意的是，如果是抽成计租，则当期应付租金是“上月”租金而非“当月”租金，以确保租金的支付时间与支付方式相一致。

关于季付，笔者经常遇到客户约定成“每季度10日前付租”，这究竟是每季度的哪一个月支付呢？是首月、第二个月还是末月？此应当明确。与月付一样，如果是抽成计租，则当期应付租金是“上季度”租金而非“当季度”租金。

另外，为防止逢法定节假日，某些银行不营业或单位放假的情况，建议约定“付租日期如遇法定节假日，承租方可在法定节假日后第三个工作日向出租方履行租金支付义务”。

2. 支付金额。一般情况下，对于租金数额本身不太容易出错，但如果不是用直接的数额来表示，而是需要描述加计算时，在语言表述方面经常出现前后词不达意而不知所云，甚至最终导致出现不同理解而发生当事人采用不同的计租方式。

例如，“双方约定，每年租金应按如下方式计租：承租方使用租赁房产经营所得的年营业额在人民币100万元以下时，按10%抽成计租；年营业额在人民币100万至200万元时，按12%抽成计租”。该约定有两处存疑，第一，当营业额正好为100万时，是适用10%还是12%？第二，当营业额超过200万时，适用什么比例？因此，针对抽成计租类约定，建议承租方务必注意，计算基数不要出现断档或遗漏，比如上述约定可调整为“双方约定，每年租金应按如下方式计租：承租方使用租赁房产经营所得的年营业额在人民币100万元以下时（含100万），按10%抽成计租；年营业额在人民币100万至200万元时，按12%抽成计租；年营业额在人民币200万元以上时（含200万），按14%抽成计租”。

3. 支付方式。付租一般采用银行转账的方式，对于出租方的收款银行账号，务必核实收款单位（户名）的名称是否与出租方的全称相一致，且出租方若要变更合同约定的银行账号时，必须提前XX天书面告知承租方，口头告知无效。

4. 发票提供。建议承租方关注出租方提供发票的种类及日期，并在合同中明确约定。同时，建议采用先发票后付租的模式，并约定承租方在面对出租方违反合同相关约定时享有暂扣租金的权利（即承租方有权延迟付租而不被视为违约，直至出租方按合同约定或承租方要求纠正违约行为时止）。

5. 其他期限的付租问题。其他期限，主要是指一些正常计租期限以外的时间段。比如承租方考虑到经营几年后想再对房产进行装修改造，会提前与出租方约定好，届时出租方应给予承租方XX天的免租期，该期间内承租方可免费使用房产而无需付租。那么问题就来了，如果承租方没有在这XX天内完成装修改造，超过这XX天以后的期限因仍在装修改造，如果直接按原约定付租，实际上对承租方很不利，因此该阶段的租金计算应另行特别约定。

笔者曾就此与一客户沟通，该客户采纳笔者的建议后，在合同中专门进行了约定，并认为自己约定的内容很有道理，沾沾自喜后觉得不够，于是拿来与笔者一起分享。乍一看，该约定的确解决了其他期限与租金特殊计算的对应问题，但是细察起来，逻辑上还是有地方需要改进的。

请看：“出租方同意在承租方使用租赁房产5年后，提供30天免租期供承租方用于装修改造，该30天内承租方无需支付租金；超过30天的，承租方装修改造期间的租金应依据XX标准计算”。

其实，上述约定有被理解为如下意思的可能：出租方可给承租方30天的装修免租期，但是如果承租方装修超过这30天免租期尚未完成，则适用后半句的约定，即装修改造整个期间的租金都要按XX标准计算，而不是承租方想要的结果，即30天免租，超过30天的后面的装修改造天数按XX标准计算。其实，这个约定错在一个标点符号——逗号。挪动该逗号后，后半句的表述应为“超过30天的承租方装修改造期间的租金，应依据XX标准计算”。这真是差之毫厘失之千里啊！

另外，针对出租方所提供的设备设施、场地出现非因承租方原因所致的毁损、故障而不能正常使用时，以及出租方对其所提供的设备设施、场地进行维修、维护或扩建导致承租方不能正常使用时，这段时间的租金是免付还是减付，承租方最好提前考虑并明确约定。

第三，相关租赁费用。

主要是指除租金以外的承租方需承担的其他费用，比如水电费、电话费、采暖费等。原则上这些费用应据实结算，不建议采用分摊的形式，因为如果分摊，则费用将会与入住率有关；如果出租方坚持使用分摊的形式，建议务必明确分摊的上限（此可根据使用面积与入住率来确定）。

另外，对于北方地区的房产租赁，采暖费是必须要考虑的。鉴于北方供暖期一般是10月底到11月初开始，至次年3、4月份结束（内蒙古、哈尔滨会晚一些），如果进场时间不是早于供暖期的开始日或晚于结束日，就会涉及到采暖费的支付。建议按实际使用时间来计算并承担，比如于次年1月份进场开始装修（读者也许会认为这么冷的天怎么可以装修呢，不要忘了室内温度是可以装修的，即使做外墙和室外台阶，用防冻水泥也是可以实现的），此时才开始使用租赁房产内的供暖，供暖期已过大半，如果不分情况地支付采暖费，实际对承租方是不公平的，因为根本没有享受到那么久的供暖时间。

因此，对于相关租赁费用的明确约定，有利于避免出租方要求承租方承担或分担不必要或不合理的各种名目的费用，引致不必要的争议。